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Vous voulez faire de l’investissement locatif ? (publié par Kévin NOYELLE le 25/05/2019)

Vous avez déjà dû entendre le terme de SCI, mais qu’est-ce qu’une SCI ? Nous allons ici voir comment fonctionne une SCI mais aussi quels sont les avantages et les inconvénients de type de société.

Premier point : Comment créer une SCI ?

Une SCI est, comme son nom l’indique, une forme de société qui a pour vocation l’investissement dans l’immobilier. Un peu particulière de par son caractère civil, elle ne peut théoriquement pas se livrer à des activités commerciales telles que la construction, l’achat-revente ou encore la location de meublés.

Une SCI doit être constituée d’au moins 2 actionnaires, qui peuvent être parents ou pas, personnes physiques ou morales. Sa durée maximale est de 99 ans.

Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé, mais il est toutefois conseillé de recourir à un professionnel pour les rédiger.

Au niveau de la fiscalité, une SCI a le choix entre être :

  • « transparente fiscalement ». C’est-à-dire que ce sont les associés qui sont imposés directement, sous le régime de l’impôt sur le revenu, et en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. On parle plus couramment de SCI à l’IR
  • « fiscalement opaque ». Le régime d’imposition est alors celui des sociétés, et c’est la SCI est imposée directement. Les dividendes (s’il y en a) ne sont imposés pour les détenteurs des parts que s’ils sont distribués. On appelle plus souvent cette forme SCI à l’IS

Attention : Une SCI soumis à l’IS ne peut plus être soumis à l’IR le choix dans ce sens est irrévocable.

Deuxièmement : Que faire avec une SCI ?

Il existe plusieurs types de SCI :

  • La SCI « classique » qui a pour but d’acquérir des biens immobiliers en vue de le mettre en location
  • La SCI « de construction-vente », dédiée à la promotion immobilière, qui permet de réaliser la construction puis la mise en vente immédiate de maisons ou d’immeubles
  • La SCI « d’attribution » : un peu comme la précédente, elle permet de construire des ensembles immobiliers, mais cette fois dans le but de leur attribution aux actionnaires de la SCI.
  • La SCI « de jouissance à temps partagé ». Cette forme de SCI permet donc l’acquisition de résidences secondaires à plusieurs, avec mise à disposition sur des périodes définies. La durée de mise à disposition du bien étant fonction du nombre de parts possédé. C’est le principe du « Time Share ».

Troisièmement : Les avantages et inconvénients des SCI

Contrairement à ce que l’on entend souvent dire, la SCI (en tout cas celle soumise à l’IR) n’apporte aucun avantage en matière d’imposition sur les revenus de la location par rapport à un achat réalisé en direct.

Les avantages :

Tout d’abord, acheter en SCI permet d’éviter certains inconvénients de l’achat en indivision. Et notamment en cas de désaccord pouvant bloquer la prise de décision. En effet, selon les statuts de la SCI, le gérant peut prendre lui-même certaines décisions. Autre inconvénient de l’indivision : si un des acquéreurs veut vendre, il peut obliger l’autre à le faire. En SCI, il lui « suffira » de vendre ses parts.

La SCI permet également d’optimiser la transmission d’un patrimoine. Il est bien plus facile de partager équitablement des parts de société plutôt qu’un appartement. De plus, un étalement dans le temps de la donation des parts permet de profiter des abattements pris en compte pour le calcul des droits de succession (100.000 € tous les 15 ans à l’heure actuelle). Enfin, des montages plus complexes (démembrement) sont facilités.

Toujours au niveau transmission, la SCI procure un important avantage fiscal : pour le calcul des droits de mutation, c’est la valeur la valeur nette de l’actif de la SCI (donc déduction faite des emprunts en cours) qui est prise en compte. Alors que pour une transmission en direct, c’est la valeur brute des biens qui sert de base au calcul.

Les inconvénients :

Le fait de recourir à une SCI ne protège en aucun cas le patrimoine personnel de ses actionnaires. En effet, ceux-ci sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres, mais avec une responsabilité limitée au nombre de parts détenues.

Le fonctionnement de la SCI est plus lourd que pour un achat en direct : nécessité de tenir une comptabilité (assez simple tout de même pour une SCI à l’IR – mais passage chez le comptable quasi-obligatoire pour la SCI à l’IS), de procéder à des assemblées générales, de publier les comptes…

Si la constitution peut se faire sous seing privé, il est fortement conseillé d’avoir recours à un notaire pour la rédaction des statuts, ce qui aura un coût. Il faut compter environ 1.500 € en tout.

La location de meublés est interdite pour les SCI soumises à l’IR. Toutefois, l’administration tolère qu’au maximum 10% des revenus de la société proviennent de ce type de location. Pour pouvoir dépasser ce seuil, il faut que la SCI soit soumise à l’IS.

Enfin, l’imposition et fiscalité des SCI

La SCI à l’IR :

Les revenus générés ne sont pas imposés directement auprès de la société mais chez ses associés, et en proportion du nombre de parts détenu. Pour l’actionnaire, les revenus sont soumis au barème classique de l’impôt sur le revenu (comme pour un bien détenu en direct).

Les charges déductibles sont les mêmes que pour un bien détenu en direct, avec un petit plus : si vous avez fait un emprunt pour acquérir des parts de SCI ou pour faire un apport, les intérêts de cet emprunt sont déductibles.

Les plus-values sont également taxées comme pour un bien détenu en direct, selon le régime des plus-values immobilières.

Cela donne :

Le résultat d’une SCI à l’IR : Revenus foncier – Charges réels.

Les revenus sont imposés à l’IR via la 2042 avec la TMI + PS (17.2%). Déclaré sur le revenu foncier net. Pour la sortie de la SCI cela rentre dans la plus-value mobilière.

La SCI à l’IS :

Les revenus de la SCI sont imposés directement, selon le régime de l’impôt sur les sociétés : les 38.120 premiers euros de bénéfice sont imposés au taux réduit de 15%, et les suivants au taux normal de 28% (jusqu’à 500’000€ puis 33.33% au-delà). La somme restante peut alors être mise en réserve (auquel cas aucun impôt supplémentaire n’est prélevé), ou distribuée sous forme de dividendes.

Les dividendes seront imposés chez l’actionnaire qui les reçoit. A partir de 2013, la  possibilité d’opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire (de 21%) est supprimée. Ils seront donc imposés selon le barème progressif, après un abattement de 40%. L’abattement forfaitaire de 1525 € pour une personne seule ou 3050 € pour un couple est supprimé. Et bien sûr, les prélèvements sociaux s’appliqueront.

Une taxe supplémentaire de 2,5% des loyers encaissés est due par les SCI à l’IS : la CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs). Elle est toutefois exonérée dans certains cas : les immeubles de moins de 15 ans, les locations soumises à la TVA ou encore les locations d’un montant inférieur ou égal à 1830 €.

Les charges déductibles sont plus nombreuses. Le gros avantage de la SCI à l’IS est de pouvoir pratiquer la déduction des amortissements, y compris sur des biens loués nus. Bien que complexe à calculer précisément, on peut en estimer le montant à 3% du bien hors terrain (compter 85% du prix). L’intégralité des frais de notaires est déductible (elle passe soit en charge l’année de l’achat, soit en amortissement)

Les plus-values sont le gros point noir des SCI à l’IS. Car c’est le régime des plus-values mobilières qui est appliqué, beaucoup moins avantageux. En effet, aucun abattement n’existe, et la plus-value imposable est calculée à partir de la valeur nette comptable du bien (déduction faite des amortissements pratiqués).

Ce qui nous donne cela :

Le résultat d’une SCI à l’IS : Revenus foncier – Charge réels – amortissement.

Le résultat est imposé à l’IS jusqu’à 38K€ à 15% puis ensuite 28% (jusqu’à 500K€ puis 33.33% au-delà). La sortie est une plus-value professionnelle.

Exemple de fonctionnement d’une SCI : Dans le cas ou nous vendons le bien dans une SCI soumis à l’IS. 

Prix d’achat : 100.000 €

Vente après 20 ans : 200.000 €

Amortissements pratiqués : 20 * 100.000*0.85 * 0.03 = 51.000 €

Plus-value imposable : 200.000 – (100.000-51.000) = 151.000 €.

Ce montant sera ensuite ajouté dans les revenus de l’année de la société et donc soumis au barème de l’IS.

Pour une SCI à l’IR, la plus-value imposable aurait été, compte-tenu de l’abattement pour la durée de détention, de 64.000 €.

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